Inzerované ceny na realitních portálech obvykle nejsou ceny realizované – proto jim říkáme nabídkové ceny. Skutečné kupní ceny lze zjistit pouze na katastru nemovitostí nebo z aplikací, které tato data shromažďují, například cenové mapy. Jaké by jste tedy měli podniknout kroky pro správné nastavení nabídkové ceny vaší nemovitosti?
Pokud o prodeji nemovitosti uvažujete, zcela jistě jste jako první navštívili nějaký inzertní portál, pravděpodobně: Sreality.cz nebo Reality.iDNES.cz. Zadali jste parametry své nemovitosti, zvolili lokalitu a srovnávali svou nemovitost s aktuálními nabídkami.
U tohoto typu srovnání jsou dva zásadní problémy:
- Žádná z nemovitostí přesně neodpovídá té Vaší (velikost domu, pozemku, stav, stáří, dispozice, podlahová plocha, umístění v rámci obce a mnoho dalších).
- Ceny jsou pouze nabídkové; nevíte, zda se daná nemovitost prodá levněji nebo dráž, nebo zda se vůbec prodá. Chybí Vám tvrdá data: podmínky prodeje, délka prodeje a samozřejmě také kupní cena.
Každý chce z prodeje vytěžit maximum, proto často vídáte nemovitosti s „přestřelenými“ cenami. V realitách příliš neplatí pořekadlo: „každé zboží má svého kupce.“ To možná funguje u spotřebního zboží, ale rozhodně ne v případě, kdy se většina lidí musí zavázat bance ke splácení hypotéky na 20-30 let.
Pravděpodobně jste se stejně jako řada jiných majitelů rozhodli nastavit nabídkovou cenu „o něco výše“ – každý přeci chce slevu a když ji dostane, bude spokojený. Je to ale skutečně nejlepší řešení?
Kupující ve změti inzerátů vybírají dle několika základních kritérií, a vedle dalších parametrů hraje cena obvykle zásadní roli.
- Neúměrně drahé nemovitosti kupující odradí ihned (za byt 1+kk mimo Prahu zaplatí 6 mil. Kč jen šílenec).
- Neúměrně levné nemovitosti vzbuzují pochybnosti (levné často nestojí za to a navíc by se taková koupě mohla do budoucna vymstít).
- “Info o ceně u RK” (když zájemce cenu předem nezná, může si být jistý, že nemovitost bude drahá – zájemci se pak nehrnou. Toto je ospravedlnitelné pouze u výjimečných a atypických nemovitostí, jejichž hodnota tkví především v architektuře či prestižní adrese).
- Nemovitosti, které jsou „jen“ o něco dražší (zájemce zvažuje, zda mu stojí za to svůj čas investovat a zda bude možné s majitelem vyjednávat o slevě – pokud již v inzerci nedokážete ospravedlnit na pohled vyšší cenu, přijdete o mnoho zájemců).
- Nemovitosti za tržní cenu. Pokud zvládnete prezentaci a zvolíte relevantní marketingové kanály, máte napůl vyhráno a můžete z prodeje získat víc než ostatní. Proč? Protože správně nastavená nabídková cena nemovitosti přiláká více zájemců, což znamená nejvíce nabídek a konkurenční boj mezi zájemci.
„Konkurence je pro Vás jako prodávajícího dobrá pouze na straně poptávky, nikoli nabídky.“ To je nesmírně důležité!
- Strategie „zkusím nasadit vysokou cenu a uvidím, jestli se někdo chytne“ je taktika, kterou zkouší řada prodávajících.
Bohužel se ale velice často obrátí proti nim, a oni se dostanou do tzv. „pasti nabídkové ceny“.
Tuto strategii nelze doporučit ani lidem, kteří na prodej nespěchají, protože neúměrně dlouhá doba prodeje z Vaší nemovitosti udělá neprodejný ležák. Nehledě na to, že naprostá většina lidí se domnívá, že krom umístění nabídky na nějaký ten internetový portál nemusí nemovitosti dělat žádný marketing.
Pokud chcete vědět, za jaké ceny se srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě skutečně prodávají a jak správně nastavit nabídkovou cenu nemovitosti, nejjednodušším řešením je oslovit realitního makléře, který v dané lokalitě působí. Realitní makléř vám může nejen vypracovat odhad ceny nemovitosti a doporučit vám prodejní strategii, ale zároveň vám může poradit, jak v případě prodeje postupovat. Odhady tržní ceny nemovitostí pro prodávající zpracuje většina realitních kanceláří a realitních makléřů zdarma.
Odhady pro kupující či odhady pro různé typy řízení pak bývají obvykle zpoplatněny.