Ateliér nebo byt? Do čeho si vyplatí investovat? Lze v ateliéru bydlet a můžete ho bez potíží pronajmout? Jaká je realita a kdy se vyplatí koupit ateliér místo bytu?
Většina lidí ateliér na první pohled nepozná. Vstoupili jste do bytu a je tam vše, co byste tak mohli očekávat: dveře, okna, obytné místnosti, kuchyňský kout, koupelna a WC. Vše co potřebujete nebo by mohl potřebovat váš budoucí potenciální nájemce a navíc, cena je velmi příznivá oproti aktuálně nabízeným srovnatelným bytům v okolí.
Ceny bytů neustále rostou, a tak mnoho zájemců o koupi hledá alternativní a cenově dostupnější varianty. A mezi ně patří právě ateliéry, jejichž ceny jsou až o desítky procent nižší ve srovnání s bytovými jednotkami. Z hlediska právního stavu nemovitosti jsou však rozdíly mezi bytem a ateliérem zásadní.
Rozdíly mezi ateliérem a bytem
Hlavní rozdíl mezi bytem a ateliérem tkví ve využití dané jednotky, dle vydaného kolaudačního rozhodnutí. Ateliéry jsou na rozdíl od bytových jednotek zkolaudovány jako nebytové prostory. Dle stavebního zákona by tak neměly být určeny k obývání.
V ateliéru nelze mít hlášené trvalé bydliště. Ze zákona totiž nelze mít trvalé bydliště v nebytovém prostoru.
Hypotéka může být problém. V případě, že chcete užívat ateliér pro své vlastní bydlení, musíte vždy počítat s vyšší úrokovou sazbou a nižším LTV. Zároveň však musíte mít na paměti, že celá řada bank nechce financovat nákupy ateliérů.
Pronajmout ateliér můžete za stejnou cenu jako totožnou bytovou jednotku. V kombinaci s nižšími počátečními náklady tak bude vaše výnosnost z nájmu vyšší. A to je také jeden z hlavních důvodů, proč lidé ateliéry kupují – jako dlouhodobou investici. Z pohledu nového občanského zákoníku (NOZ) lze totiž ateliéry k bydlení pronajímat. NOZ a stavební zákon si sice odporují, nicméně kvůli tomuto rozporu se sankce obvykle neuplatňují a pronájem ateliérů za účelem bydlení je tak běžnou praxí.
NOZ č. 89/2012 Sb., § 2236: Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Ateliér jako levnější varianta
Fakt, že ateliéry nejsou dle stavebního zákona určeny pro bydlení, jejich cenu přirozeně vůči bytovým jednotkám snižuje. Ateliér je v průměru o 10 – 20 % levnější než srovnatelná bytová jednotka. Na druhou stranu je třeba počítat s horší likviditou v případě prodeje.
Proč developeři prodávají ateliéry?
Důvod je prozaický, chtějí maximalizovat zisky z prodejů tím, že využijí všechny prostory v domě. V případě, že nelze splnit některé požadavky pro kolaudaci bytového prostoru, realizují na místo toho právě ateliéry.
Sazbě DPH ve výši 21% se u developera nevyhnete
Velkou proměnou při nákupu ateliéru je sazba DPH. Dejte si tedy pozor, pokud takovou nemovitost kupujete od plátce DPH a ujistěte se, že je již daň v konečné ceně zahrnuta. U nebytového prostoru totiž plátce DPH nemůže použít sníženou sazbu. Naopak pokud prodávající není plátcem DPH, není zde žádné další finanční zatížení.
Pořídili jste si byt či ateliér za účelem investice a chystáte se nemovitost pronajmout?
Zjistěte co vše je potřeba pro úspěšný pronájem vaší nemovitosti: Jak pronajmout byt krok za krokem
