Jak pronajmout byt – krok za krokem

Chcete si být jistí, že svůj byt pronajmete bezpečně, výhodně a zodpovědným nájemcům?

Sestavil jsem pro vás stručný návod, jak postupovat, když se rozhodnete svůj byt pronajmout na vlastní pěst a nechcete zanedbat žádný detail.

Obsah

Pamatujte, že bez práce nejsou koláče, a to platí i v případě skvělého a stálého nájemce.

1) Připravte si veškerou dokumentaci k bytové jednotce

• List vlastnictví
• Prohlášení vlastníka
• Evidenční list
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
• Rozpis nákladů
• Půdorys
• Domovní řád
• (V případě družstevního bytu i souhlas družstva s nájmem bytové jednotky a stanovy družstva).
• Návody a záruční listy ke spotřebičům
• Stanovení kritérií pro výběr nájemce. Jaký by měl být váš nájemce? Bude to mladý pár, rodina s dětmi, nebo student? Pokud plánujete rekonstrukci či vybavení bytu, uvažujte pečlivě o tom, pro koho byt chystáte.

2) Příprava – uveďte byt do stavu, ve kterém byste v něm sami chtěli bydlet.

• Kontrola technického stavu bytové jednotky (funguje vše, jak má? Není třeba něco opravit nebo vyměnit?).
• Právní stav bytové jednotky
• Rekonstrukce, pokud je třeba
• Výmalba, pokud je třeba (na bílo).
• Úklid

3) Nacenění nájemného (ano, rozhodně to není to první a poslední, co byste měli řešit)

• Definujte místně obvyklé nájemné pro lokalitu.
• Definujte místně obvyklé nájemné pro dispozici a m² podlahové plochy bytu.
• Srovnejte svou nabídku s nabídkami v dané lokalitě.
• Použijte cenové mapy.
• Reflektujte vybavení, stáří nemovitosti, PENB, rekonstrukce, patro, orientaci oken, hlukovou zátěž, dopravní dostupnost a občanskou vybavenost.

4) Zajistěte adekvátní prezentaci vaší nabídky

• Najměte si profesionálního fotografa nemovitostí (inzerát přiláká více zájemců a navíc budete mít skvělý doklad o stavu bytu při předání do nájmu – použijte jako přílohu předávacího protokolu a v protokolu přílohu označte).
• Nechte si zpracovat půdorys (lidé potřebují vidět, jak bytová jednotka vypadá jako celek, jak je průchozí a jak velké jsou jednotlivé místnosti).
• Napište inzerát (napsat dobrý inzerát není tak jednoduché, jak se může zdát. Inzerát musí obsahovat veškeré potřebné informace a přitom být stručný. Musí být přehledný a zároveň obsahovat klíčová slova pro vyhledávání).
• Připravte podklady pro prohlídky (PENB, evidenční list a rozpis nákladů za služby a energie).

5) Marketing

• Nabídku umístěte na relevantní inzertní portály (na portály zdarma zapomeňte, jsou zdarma z určitého důvodu. Jestli se vám nechtějí platit vyšší desítky korun denně za inzerci na 10+ portálech, vyberte si alespoň ty, které prokazatelně doručí výsledky).
• Využijte veškeré sociální sítě.
• Nezapomeňte, že reklama se nedělá jen na internetu (vyvěste plachtu, přiláká lidi, kteří mají k lokalitě vztah).

6) Prohlídky

• Připravte si pro zájemce o pronájem bytu seznam otázek při volání a odpovědi si zaznamenávejte (prohlídky zaberou hodně času, proto musíte být připraveni říct – ne).
• Připravte si harmonogram prohlídek.
• Připravte si otázky a požadavky (reference od předchozího pronajímatele, pracovní smlouvy, osobní údaje zájemců pro prověření v registrech atd.)
• Připravte si informace o bytové jednotce, nemovitosti a lokalitě (prohlídka stylem „Tak se tu podívejte.“ nebo „Tady je okno a za rohem je park, nájemné je XY.“ je k ničemu. Lidi zajímá i majitel nemovitosti a pokud se budete prezentovat ve špatném světle, lidé u vás nebudou chtít bydlet).
• Zaměřte se na motivaci zájemců a jejich bonitu.
• Stanovte čas pro výběr (většina zájemců uvažuje i o jiných nabídkách. Byt se jim může velmi líbit, ale nakonec se rozhodnou pro jiný, proto musíte pracovat rychle, abyste toho nejlepšího zájemce „ulovili“ vy).

7) Výběr nájemce

• Vyřaďte všechny zájemce, kteří nesplňují vaše kritéria (jen sympatie nestačí).
• Prověřte si reference
• Prověřte registry
• Ověřte bonitu
• Ověřte, zda zájemci jednali v souladu s informacemi uvedenými při prvotním kontaktu (telefon) a na prohlídce.
• Nezapomeňte prověřit digitální stopu.
• Zájemce, kteří prošli vaším sítem, seřaďte (pokud se vám podařilo získat více kvalifikovaných zájemců, gratuluji – půl práce máte hotovou).
• Vybrané zájemce oslovujte ve stanoveném pořadí (když vám řeknou, že chtějí více času na rozmyšlenou, je váš byt – druhá, třetí volba a už to samo o sobě dobré není. Čekat déle než hodinu, aby se případný pár poradil, nedává smysl. Čekat den a více znamená, že přijdete o další kvalifikované zájemce).

8) Smluvní dokumentace

• Nájemní smlouva (případně i smlouva rezervační, je-li třeba).
• Předávací protokol (zaznamenejte stav bytu, vybavení a hodnoty na měřičích – elektroměr, plynoměr, vodoměr).
• PENB (nejpozději před podpisem nájemní smlouvy).
• Doklady o poplatcích za služby a energie (v případě novostavby postačí evidenční list).
• Plná moc pro přepisy médií
• Návody ke spotřebičům
• Domovní řád
• Instrukce nájemce o běžné údržbě a drobných opravách.

9) Po podpisu

• Pojištění domácnosti a odpovědnosti nájemce (nejlépe oslovte kvalitního finančního poradce, pojištění je mnoho, ale ne všechny jsou výhodné jak pro vás, tak nájemce).
• Přepis energií (lze on-line, telefonicky či na pobočce).
• Nezapomeňte také na povinnost informovat SVJ/družstvo.

Ke každému bodu by se dalo napsat mnoho, snažil jsem se však o co možná nejstručnější výpis všech klíčových kroků, které byste měli v případě pronájmu vašeho bytu podniknout.

Pokud přemýšlíte o tom, zda je vše toto nutné, věřte, že pokud chcete mít dlouhodobého, spolehlivého a platícího nájemce, je vše výše uvedené naprosto nezbytné.

Chcete si starosti a čas s pronájmem vašeho bytu ušetřit? Obraťte se na mě, rád vám pomohu vybrat nejlepšího nájemce. Máte zájem o příručku pronajímatele? Stáhnout si ji můžete zde: