Obsah
Co je podílové spoluvlastnictví?
Jak probíhá soudní vypořádání?
Co je podílové spoluvlastnictví?
Pokud jeden celek patří současně více vlastníkům,* jedná se o podílové spoluvlastnictví, v tomto kontextu hovoříme také o ideálním podílu na nemovité věci. Lidé se často mylně domnívají, že vlastní konkrétní část nemovitosti a s tou mohou libovolně nakládat, nikoli.
*Neplatí například v případě bytového družstva nebo jednoho právního subjektu (firmy, obce atd.), který danou nemovitou věc vlastní.
„Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.“ (§ 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012).
Jak nejčastěji vzniká?
Typicky dědickým řízením, kdy například sourozenci zdědí nemovitost po rodičích. Každý z nich pak získá ideální podíl na nemovitosti (např. 1/2, 1/4). Se spoluvlastnickými podíly se v praxi však můžeme setkat například i u společného jmění manželů (SJM), kdy se manželé rozhodnou rozdělit své společné jmění na dvě ideální poloviny.
Na co si dát pozor?
Příklad: Vaši rodiče vám a vašemu sourozenci odkáží každému 1/2 podíl na domě, kde jste vyrůstali. Odkazují vám jej v dobré víře a spravedlivě. Pak ale obvykle přijde nějaké to “ale”, které může vést k pochybnostem, sporům a následnému prodeji.
Nejčastějšími důvody jsou:
- Jeden ze sourozenců věnuje nemovitosti větší péči a investuje do rekonstrukcí, zatímco druhý jí užívat vůbec nechce, či jí užívá sporadicky.
- Vy máte vlastní nemovitost k bydlení, váš sourozenec ovšem nikoli.
- Jeden z vás se dostane do finanční tísně, ale druhý nemůže nebo nemá zájem podíl odkoupit.
- Jeden ze sourozenců se již nemůže o nemovitost starat.
- Jeden ze sourozenců podíl daruje či odkáže.
Prodej podílu
Prodej podílu na nemovitosti skýtá řadu překážek a nezřídka bývá obtížné prodej zrealizovat, čehož mohou někteří lidé či firmy využít. Nejčastějším problémem jsou vztahy mezi
spoluvlastníky, kteří se v mnoha případech ani nemusí znát. Velkou překážkou je zde také neznalost právních postupů při prodeji spoluvlastnických podílů, které mohou mít velmi pestré negativní důsledky pro prodávající, kupující, ale také pro ostatní vlastníky.
Způsoby prodeje
2. Odkup zbývajících podílů
- Chcete aby prodej proběhl hladce a dle vašich představ? Chcete provést před prodejem kompletní rekonstrukci bez omezení?
- Ostatní vlastníci nechtějí řešit prodej?
- Pokud se se všemi vlastníky domluvíte, je i toto poměrně zajímavá leč z počátku časově i finančně náročnější varianta.
3. Prodej podílu spoluvlastníkům
- Každý máme rozličné důvody proč něco vlastníme, ostatní podílníci mohou mít k nemovitosti vybudované silné citové pouto a na předešlé varianty nemusí přistoupit.
4. Prodej podílu třetí osobě
- Může se jednat o poměrně rychlé řešení. Avšak, pokud bude tržní hodnota nemovitosti jako celku např. 10 mil. Kč a vy budete vlastnit 1/2 nemůžete očekávat, že svůj podíl prodáte za 5 mil. Kč. Důvod je jednoduchý, jak jsme si již vysvětlili výše: Ideální podíl je právo k celé věci a tohoto práva požívá každý spoluvlastník, což s sebou samozřejmě nese i řadu omezení.
- Za kolik tedy mohu prodat spoluvlastnický podíl? Vždy záleží na okolnostech, technickém a právním stavu nemovitosti, velikosti vašeho podílu, záměrech ostatních vlastníků a způsobu, jakým je nemovitost užívána. Důležitější jsou však ve finále vztahy a přístup ostatních vlastníků k dané nemovitosti a dalším spoluvlastníkům. Paušálně lze říci, že můžete očekávat částku zhruba o 50% nižší. Pokud budou mezi spoluvlastníky dobré vztahy a domluva, můžete očekávat vyšší částku, v opačném případě nižší.
- Každý prodej podílu se musí posuzovat individuálně.
- Obvykle se spoluvlastnické podíly prodávají v rozmezí – 30% až – 60% z ceny, kterou by podílník získal v případě prodeje celé nemovitosti.
5. Vypořádání soudní cestou
- Někdy zkrátka není jiná cesta, musíte se však obrnit trpělivostí.
- Nižší cena
- Vyšší náklady
- Neúměrná časová náročnost
Jak probíhá soudní vypořádání?
„Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“
1) Rozdělení společné věci
2) Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu – Tohoto se často snaží docílit spekulanti
a specializované firmy, ve chvíli, kdy jsou již vlastníky podílu. Vyvíjí tlak na ostatní spoluvlastníky, aby získali jejich podíly za minimální cenu. Obvykle však svého dosáhnou dříve systematickým nátlakem a pohrůžkami soudem.
3) Dražba nemovitosti
Pamatujte na to, že jako spoluvlastník máte předkupní právo k nemovitosti.
V případě, kdy budete chtít prodat Vy či jiný spoluvlastník svůj podíl jste povinni nabídnout jej ke koupi ostatním oprávněným. Pokud nezískáte od předkupníků vyjádření do tří měsíců od oznámení, můžete svůj podíl prodat třetí osobě.
Řešíte specifický případ a nevíte si rady? Kontaktujte mě, rád Vám pomohu.
