Ocenění rodinného domu k prodeji může být velký oříšek. Na rozdíl od jiných typů nemovitostí je u rodinných domů výrazně více proměnných. Kde začít, co vše je nutné zohlednit při stanovení tržní ceny a na co si dát pozor při ocenění rodinného domu?
Základem úspěchu při prodeji jakékoliv nemovitosti je mít přehled o realizovaných cenách obdobných nemovitostí v okolí. Ceny v inzerci vám při stanovení tržní ceny vaší nemovitosti nepomohou.
Většina lidí má značně přehnaná očekávání, která se od reality často liší i o desítky procent (dlužno dodat, že v honbě za provizemi z prodeje je v tom velmi často podporují i některé realitní kanceláře, které zkrátka budou jen čekat, než bude majitel ochoten výrazně zlevnit). Paradoxem je, že díky správnému ocenění rodinného domu k prodeji ve finále vydělají více majitelé, kteří nastaví realistickou nabídkovou cenu než ti, kteří nastaví cenu příliš vysoko s vidinou vyšších zisků z prodeje.
1. Realizované ceny
zdroje: Katastr nemovitostí, Cenovamapa.cz, Realitní kanceláře a realitní makléři
Katastr nemovitostí
Obsahuje informace o realitních transakcích (cenové údaje). U nemovitostí, které byly v minulosti předmětem realitní transakce, lze cenový údaj získat po zakoupení kopie kupní smlouvy ze sbírky listin. To, že byl k dané nemovitosti cenový údaj zapsán, zjistíte v informacích u konkrétní nemovitosti: Řízení, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj (celkem 1).
Tento přístup však nejlépe poslouží v případě, kdy hledáte informace o jedné konkrétní nemovitosti a pro ocenění vašeho domu není příliš vhodný.
Cenové mapy
Některé lepší cenové mapy vám mohou poskytnout informace o realizovaných transakcích ve vybrané lokalitě. Velké množství cenových map, kalkulaček a jiných podobných aplikací vám však na základě několika málo parametrů poskytne pouze velmi orientační nabídkovou cenu v závislosti na porovnání nabídkových cen u obdobných nemovitostí.
Nejlepším a uživatelsky nejpřívětivějším nástrojem pro rychlé orientační ocenění nemovitosti k prodeji a zjištění realizovaných cen je Cenovamapa.cz, která čerpá data o uskutečněných transakcích z katastru nemovitostí. Vy tak máte ihned přehled o prodaných nemovitostech ve vybrané lokalitě. Za zmínku stojí také cenové mapy: Valuo.cz a CeMap.cz.
Realitní kanceláře a realitní makléři
Nejlepší volbou je oslovit odborníky, kteří se na trhu nemovitostí pohybují každý den. V případě, že máte v plánu svou nemovitost prodat, doporučuji vám oslovit alespoň 3 realitní profesionály ve vašem okolí a požádat je o cenový odhad. Většina realitních kanceláří a realitních makléřů vám poskytne (na rozdíl od výše uvedených dvou variant) cenový odhad zdarma.
Realitní makléři mají přehled o realizovaných transakcích, míře poptávky v daném místě a čase a na rozdíl od cenových map dokáží lépe zhodnotit veškeré aspekty, které ovlivňují reálnou hodnotu konkrétní nemovitosti.
2. Lokalita
Občanská vybavenost (blízkost obchodů, zařízení a služeb)
Dopravní obslužnost (silnice, MHD, vlaky, autobusy)
Povodňové a záplavové oblasti (GisOnline.cz, Cenovamapa.cz)
Kriminalita v dané oblasti (Mapa kriminality, Cenovamapa.cz)
Další aspekty: kvalita ovzduší a půdy, blízkost přírody, zeleň či kulturní vyžití
3. Stav nemovitosti
V případě ocenění rodinného domu k prodeji je stav a stáří domu nejopomíjenějším aspektem. Nelze srovnávat 40 let starý dům, který před 20 lety prošel částečnou rekonstrukcí, s domem starým 20 let, který prošel kompletní rekonstrukcí před 5 lety. Mnohdy v inzerci narazíte na dva či více zdánlivě stejných domů (nejlepším příkladem jsou řadové domy) se stejnou nabídkovou cenou, rozdíl však vidíte na první pohled.
Technický stav:
- Stáří nemovitosti
- Konstrukce (cihlová, panelová, kamenná, dřevěná, smíšená a jiné)
- Rekonstrukce, její rozsah a doba realizace
- Kvalita a funkčnost stavebních a konstrukčních prvků.
- Vady a poruchy
- Revize
Právní stav:
Jedná se o velmi obsáhlé téma, právní stav vyjadřuje soubor aspektů, které ovlivňují: vlastnictví, užívání a hodnotu nemovitosti.
Nejčastěji se jedná o:
Nesoulad s katastrem nemovitostí
- Nezákonné stavby či přístavby („černé stavby a přestavky“)
- Špatná výměra pozemků
- Chyby při zápisu práv k nemovitostem
- Změny územního plánu, které nekorespondují s aktuálním stavem.
Věcná břemena
Břemena jsou právní závazky, které omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch třetích osob nebo veřejného zájmu.
- Služebnosti (Zavazují vlastníka nemovitosti něco strpět a nebo se něčeho zdržet.)
- Reálná břemena (Zavazují vlastníka aktivně něco dělat nebo pravidelně vykonávat.)
Závazková a věcná práva
- Zástavní a podzástavní práva (zajištění pohledávky – nejčastěji hypoteční úvěr)
- Předkupní práva (oprávněná osoba má přednostní právo koupě – smluvní x zákonné)
- Zákaz zatížení nebo zcizení (omezení převodu nebo zatížení bez souhlasu oprávněné osoby – nejčastěji banky)
- Exekuční a insolvenční příkazy (daná nemovitost je předmětem exekuce/ vlastník je v insolvenčním řízení)
- Ostatní právní omezení (památková ochrana, ochranná pásma, právo nájmu nebo pachtu)
4. Velikost a dispozice
Velikost
- Zastavěná plocha
- Podlahová plocha
- Užitná plocha
- Obytná plocha
- Celková plocha pozemku
- Nezastavěná plocha pozemku
- Plocha teras, balkónů, lodžií, sklepních prostor a technických místností, garážová plocha
Dispozice
Ujistěte se, že jste správně definovali dispozici vašeho domu.
Např: 5+kk = 5 obytných místnost + kuchyňský kout X 5+1 = 5 obytných místností + samostatná kuchyň
5. Provozní náklady a energetická náročnost
Zohledněte roční náklady za služby a energie.
- Reálná spotřeba energií domácnosti nebo zálohové faktury
- Služby (vodné a stočné, ohřev, odvoz komunálního odpadu a další)
- Energetická třída dle Průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)
6. Vybavení
- Nevybavený dům (pouze technické vybavení)
- Částečně vybavený dům (např: kuchyňský kout, bílá elektronika, šatní skříně)
- Vybavený dům (připravený k okamžitému užívání)
Jaká je cena odhadu nemovitosti?
Odhady nemovitostí jsou pro majitele zdarma. Žádný háček v tom není. Živí mě to, že se někteří majitelé následně rozhodnou prodávat svou nemovitost semnou. Nic jiného.
Odhady nemovitostí pro dědická řízení, rozvodová řízení (vypořádání SJM) či vypořádání spoluvlastnictví jsou zpoplatněny. Pokud se však dohodneme nejen na vypracování odhadu, ale také na prodeji nemovitosti, náklady na odhad vám nejsou účtovány.