Podceňovaná investiční příležitost, která českým realitním investorům uniká. Pronájem komerčních nemovitostí jako nová složka vašeho portfolia?
V České republice jsou investice do rezidenčních nemovitostí mainstream. Není se čemu divit, poptávka po pronájmech rezidenčních nemovitostí (především bytů v krajských městech) dlouhodobě převyšuje nabídku. Rostoucí ceny nájmů výrazně neohrozily ani krize posledních let a majitelů investičních bytů stále přibývá, a to i přes vyšší úrokové sazby hypoték, na které byli investoři dříve zvyklí.
V posledních letech však získávají na popularitě i komerční nemovitosti. Pronájem komerčních nemovitostí může majitelům nabídnout stabilní a vysoké výnosy, pokud se nemovitost nachází v příznivém obchodním prostředí či lokalitě, kde se soustřeďuje výroba.
Stejně tak jako se říká: Lidé musí někde bydlet, platí také, že lidé musí někde pracovat, vzdělávat se, relaxovat nebo se setkávat. Firmy musí někde své produkty prodávat, skladovat a všichni potřebují někde parkovat a natankovat či dobít svá vozidla.
Pronájem kancelářských prostor, maloobchodních prostor, průmyslových nemovitostí, skladovacích prostor, parkovacích domů, zábavních a rekreačních objektů, hotelů, pohostinských objektů, zdravotnických a vzdělávacích zařízení představuje obrovské investiční příležitosti, které velmi často stojí stranou zájmu širšího okruhu českých realitních investorů.
Na českém trhu obecně podniká v oblasti prodeje, pronájmu a podnájmu komerčních nemovitostí více zahraničních než tuzemských subjektů. To je dáno především historickým vývojem Českých zemí ve 20. století a razantní změnou, která nastala po Sametové revoluci roku 1989. Na český trh začal proudit zahraniční kapitál a ve většině sektorů zaujaly zahraniční společnosti velmi rychle výrazný až majoritní tržní podíl.
Nákup komerční nemovitosti často vyžaduje značný kapitál a zkušenosti z daného odvětví. Majitelé komerčních nemovitostí musí znát veškeré právní i technické požadavky stavby i provozu a zároveň musí počítat s finančně i časově náročnou správou. Na druhou stranu představuje investice do komerční nemovitosti stabilní příjem a díky významnému dlouhodobému hodnotovému růstu i vysoké zisky při prodeji. Trh s komerčními nemovitostmi se od trhu s rezidenčními nemovitostmi však pochopitelně liší a proto je vždy důležitý důkladný průzkum a analýza trhu.
Zvažujete investici do komerční nemovitosti?
Než se pustíte do hledání konkrétních příležitostí, je třeba si položit několik klíčových otázek. Především se zamyslete nad lokalitou, výší počáteční investice (tedy kupní cenou a výší investice do případné rekonstrukce), předpokládanými provozními náklady, daňovou zátěží, ročním výnosem a dalšími faktory.
Proto, abyste z pronájmu komerční nemovitosti nebo komerčních prostor opravdu profitovali, musíte si být naprosto jistí tím, jakým typům provozů skutečně rozumíte, od toho se bude úspěšnost vaší investice odvíjet především.
Tip: Věděli jste, že i v České republice můžete uplatnit Triple Net Lease (NNN)? – Specifický model nájemní smlouvy, který lze u komerčních nemovitostí aplikovat. NNN v podstatě znamená, že nájemce hradí veškeré náklady na nemovitosti. Tedy včetně údržby, oprav, daní a pojištění. Díky tomu legálně přenesete na nájemce platbu těch nákladů, které byste dle zákona byli jako pronajímatel povinni hradit při pronájmu rezidenčních nemovitostí.
- Jakému segmentu trhu a typům provozů opravdu rozumím?
- Jaké lokality jsou pro vybraný typ komerčního objektu vhodné?
- Nachází se v lokalitách, které znám, vhodné příležitosti k nákupu?
- Dokážu reálnou hodnotu takové nemovitosti ocenit?
- Jaká je poptávka po tomto typu komerčních objektů v lokalitě ze strany potenciálních nájemců?
- Jaké je místně obvyklé nájemné?
- Je pro mě výnosové procento zajímavé?
Toto je jen několik základních otázek, na které byste si měli odpovědět, ještě předtím, než se pustíte do samotného vyhledávání.